融创能够轻松吞下万达600亿资产吗?

2017-07-13 18:06:10来源:牛牛网作者:

融创的杠杆风险大幅上升,稍有不慎,资金链将会处在非常危险的境地。

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融创,一个非典型的“购物狂”,一次次用买买买把自己送上了头条。

7月10日,万达商业、融创中国发布联合公告,称融创以总额631.7亿元接手万达集团13个万达文旅项目及76个酒店项目。

这不是融创第一次并购,在此之前,2017年1月份,融创高调150亿元支持乐视;26亿元入股链家;在2016年,融创则收购了莱蒙国际旗下物业,入股博鳌金湾,金科地产和嘉凯城青岛项目,同时入股融科智地。

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之前的并购,入股资金范围在150亿元以内,这次大幅提高收购金额,达到600亿元,至此,融创在并购上花费的金额超过1300多亿元。

虽然孙宏斌对媒体表示,这次交易涉及资金完全来自融创自有资金,到2017年6月30日为止,公司账上有900多亿元现金。

但是,根据融创和万达发布的公告,融创和万达正式签约后,需要在90天内支付转让款项累计335.95亿元;还有295.75亿元的款项,则由万达借款给融创。这种被收购方给收购方钱去收购自己的案例,着实非常少见。

由此,则不得不引起我们的关注:要么孙宏斌所言乃媒体瞎报而已,要么孙宏斌在胡诌。

1、钱从何来?

600亿元虽高,但却不意味着不划算,事实上,此次万达出售的全部都是优质资产,甚至有人认为这简直就是甩卖价,孙宏斌赚了不少。

但实际上,根据并购公告的第一条,万达以注册资本金的91%即295.75亿元,将13个文旅项目的91%股权转让给融创,并由融创承担项目的现有全部贷款。

看起来仿佛是万达吃了亏,但实际上,根据王健林自己的说法,万达商业出售是为了减少负债率,他是只赚不亏。有分析人士称,这次交易的实际代价超过千亿元,融创要付出的远远不止字面上的600多亿元。

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那么依旧回到那个问题,钱从何来?

明眼人都知道,孙宏斌称账上有900多亿元现金,但是,目前融创的净负债率高达121%。融创的钱主要来自于银行和信托机构。

根据新京报的报道,融创房地产于2015年发行了一笔5年期60亿元的公司债务;而融创中国的年报表示,到2016年年底,融创一共取得银行授信820亿元,还有530亿元授信额度尚未使用。这意味着,银行承担了大部分的融创的资金压力。

另外,融创的信托和债券也是融资的渠道,2017年以来,融创先后成立了融创深圳债权投资信托、安泉109号融创申城信托等信托公司,合计规模达到30亿元;融创中国发行了225亿元低成本境内公司债及ABS(资产证券化)。

这样一分析,就能明白融创背后的银行和信托为融创的并购出了一份大力。

2、意欲何为?

如果说万达出售资产是为了偿还大部分银行贷款,降低商业负债率,实现转型而重返A股,那么融创又试图通过这次的收购来达到什么目的呢?

事实上,身为房地产公司,融创也在打着和万达相同的算盘,先升级,再转型。

在同策咨询研究部总监张宏伟看来,收购万达资产包不仅能够提高融创的土地储备,对于处于规模化的融创来说,可以进一步提高其业务水平,通过收购,利用万达的品牌,增强投资拿地能力、融资能力。

到2016年年底为止,融创中国布局城市达到44个,截至2017年3月25日,融创中国总土地储备达到7912万平方米,之后又通过收购大连润德乾城、重庆华城富丽和天津星耀等,继续斩获项目,增加土地储备。

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根据分析,融创今年要想销售达到3000亿元规模,但通过积累的手段难以达到,而通过并购进行资源整合,可以更快赶超上万科、碧桂园等企业。

除了融创自己,此次收购对乐视也有积极的正面影响。

之前受乐视董事长贾跃亭资产冻结的影响,融创中国股价下跌,市值缩水;随后乐视进行了质押股权,贾跃亭辞去董事长,专注造车。就在公众目光都集中于贾跃亭时,融创中国增持乐视影业至21%的股份。

在融创和万达的联合公告中,第六条是双方同意在电影等多个领域全面战略合作。虽未明说,但基本上受益方是乐视影业无误,万达有院线、影城,乐视有电影,多方位的合作不仅可以实现共赢,还可帮助将泥潭中的乐视影业拉出来。

此外,作为乐视的大股东,在贾跃亭辞职后,孙宏斌极有可能成为乐视的董事长,通过这一手,也算是一举两得。

3、危机并存

孙宏斌此举,虽说对融创的长期发展以及乐视都有益处,但背后的风险依旧很大。

截至去年底,融创中国总负债2577.72亿元。借贷总额方面,融创中国从2015年的417.99亿,增加到2016年底的1128.44亿元。通过财报做比较,万科的负债率只有25.9%,华润则为23.8%。

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另外,收购的万达文旅项目大多处于初期状态,后期依然需要大量的投入。所以融创的杠杆风险大幅上升,稍有不慎,资金链将会处在非常危险的境地;而作为地产商,融创的资金回收速度并不快。

还有一个值得关注的问题就是,这次的交易金额达到融创2016年底总资产2932亿元的21.5%,构成了重大资产交易,是否能过股东大会,也是孙宏斌需要慎重考虑的。

否则,一着不慎,升级转型另当别论,自己都可能陷入泥潭,难以抽身。

关键词:融创万达

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